BESTEMMING

U bent er zich misschien niet van bewust maar elke vierkante meter grond in België heeft een planologische bestemming.

Ik vroeg eens aan een student hoe hij kon weten of je al dan niet in, bij voorbeeld, een agrarisch gebied bent.

Het antwoord was ontluisterend eenvoudig: Je ziet dat toch, aan de weiden of de maïs of de velden.

- Met of zonder koeien er op ?

Tja, dat laatste was niet noodzakelijk maar het mocht.

Echt wel fout, zo afgaan op wat je ziet.

GEWESTPLAN

LEGENDE GEWESTPLAN

Sinds 1972 kennen we de gewestplannen die alle bestemmingen – bij koninklijk besluit – vastgelegd hebben. Die plannen staan nog altijd overeind en kunnen gemakkelijk on-line geraadpleegd worden.

Let wel, het is niet altijd zo dat bij de afbakening van de verschillende zones (bestemmingen) er rekening gehouden werd met de perceelsgrenzen.

De activiteiten die je volgens de verschillende bestemmingen mag doen liggen vast volgens het K.B. van 28 dec 1972. De hoofdfuncties zijn: wonen / woonuitbreidingsgebieden / zone voor landelijk wonen / agrarische gebieden / industriegebieden / recreatiegebieden / gemeenschapsvoorzieningen / natuurgebieden /

APA LOCHRISTI

BPA

LEGENDE BPA

Deze zoneringsplanologie krijgt veel kritiek omdat het zeer statisch is, de grenzen liggen vast en de complexiteit van onze samenleving vraagt naar meer flexibiliteit. Toch valt er veel te zeggen voor dit vastklinken van functies op lange termijn.

In de loop der jaren zijn er ministeriële omzendbrieven verschenen die een leidraad waren voor de juiste interpretatie bij de beoordeling van de toegelaten bestemming. Deze leidraad is ook gebaseerd op de diverse uitspraken die de Raad van State in de loop der jaren deed bij geschillen rond bestemmingen. In de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (versie 2009) werden het aantal bestemmingen uitgebreid. In 2014 hebben planologen vastgesteld dat dit niet werkte en werd de uitbreiding afgevoerd.

RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN STADSBOSSEN GENT

Naast de gewestplannen waren er volgens de stedenbouwwet van 1962 ook plannen van aanleg: de APA (Algemeen Plan van Aanleg –beslaat heel het grondgebied van de gemeente) en het BPA (Bijzonder Plan van Aanleg – deel van een gemeente). Deze plannen geven een verfijning van hoe er met de ruimte kan omgegaan worden. De delen openbare weg, bouwvrije stroken, de zones waar gebouwd mag worden, de afmetingen ervan, de hoofd- en nevenfuncties …

Sinds 2000 zijn er nieuwe type plannen die ons ruimtegebruik beheersen.

RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN GENT

RUP. De gewestplannen zijn nog steeds van kracht maar worden heel geleidelijk overgenomen door Ruimtelijke UitvoeringsPlannen. 

Dit wil zeggen dat als er een RUP opgemaakt wordt, dit voor dat gebied boven het gewestplan komt te liggen en dat daar de bepalingen van het RUP gelden en niet meer die van het gewestplan. Een RUP lijkt op een BPA maar zal inhoudelijk meer parameters vastleggen die bij de uitwerking van het plan (soms) iets meer vrijheidsgraden geeft.

RSP. RUP’s worden opgemaakt op basis van de richtinggevende en bindende bepalingen van de Ruimtelijke StructuurPlannen. 

Dat zijn geen concrete plannen, vergelijkbaar met een RUP of BPA, maar het zijn analyse en synthesenota’s die aangeven hoe er in de toekomst op korte, middellange en lange termijn met de ruimte moet omgesprongen worden. 

Deze RS-plannen worden opgemaakt door zowel het Vlaams Gewest, de Provincies als de Gemeenten. 

Elk op hun ambitieniveau, conform het subsidiariteitsprincipe.

Die regeling geldt ook voor de opmaak van de RUP’s. Een RUP kan opgemaakt worden door deze drie besturen, naar gelang de belangrijkheid en de impact van de functies en ontwikkeling die er zich in het gebied zullen voordoen.

Zo is een RUP voor de stationsomgeving van een landelijk dorp een gemeentelijke aangelegenheid; de planologisch context van een regionaal station zoals Gent Sint-Pieters met 40.000 reizigers per dag is een gewestelijke aangelegenheid.

Sectorale RUP's bestaan ook en richten zich tot één specifieke sector die zich over een heel gebied mag ontwikkelen. Een sectoraal RUP voor de inplanting van windmolens is een RUP waar heel specifieke afbakeningen instaan waar windmolens mogen ingeplant worden en onder welke voorwaarden. Maar buiten deze bepalingen gelden nog steeds deze van de gewestplannen, BPA’s of RUP’s die ‘onder’ dit sectoraal RUP vallen.

Gemeenten, provincies en gewesten kunnen onderling delegatiebevoegdheid geven voor het opmaken van RUP’s.

Verkavelingen zijn in feite een soort mini RUP dat niet noodzakelijk opgemaakt wordt door de gemeente. Particulieren of rechtspersonen kunnen ook een verkavelingsaanvraag indienen bij een gemeente. 

Verkavelen moet vanaf het ogenblik dat je een stuk grond in twee of meer loten wil verdelen met de bedoeling deze loten afzonderlijk te verkopen, te schenken of voor meer dan negen jaar in erfpacht te geven en er op te bouwen. 

In die vergunningen staan ook allerlei bepalingen over de inplanting, volumes, bestemmingen en beschrijvingen. Deze voorwaarden moeten strikt gevolgd worden.

VERKAVELINGSPLAN

Afwijken van deze voorwaarden kan maar onder zeer strikte voorwaarden. Je kan afwijken voor wat de afmetingen betreft, de vorm en eventueel het materiaalgebruik. Je kan niet afwijken voor wat de bestemming, het aantal bouwlagen of de V/T-index betreft.

Een V/T-index geeft de Vloer/Terrein verhouding weer. 

Een lot van 1.000 m² met een toegelaten bouwzone van 10 x 15 m over twee lagen heeft een V/T-index van 300/1.000 = 0,33.

Voor een toegelaten afwijking op bestaande regels van deze aard is steeds een openbaar onderzoek nodig. Voor andere afwijkingen heeft men wijziging van de verkavelingsvergunning of een wijziging van het RUP of BPA nodig. In beide gevallen moet de wijziging ruimtelijk aanvaardbaar zijn.

De reden van een openbaar onderzoek bij dit soort aanvragen is begrijpelijk. De regels voor een verkavelingsplan, een BPA of een RUP zijn tot stand gekomen via een openbaar onderzoek. Het is dan ook normaal dat een afwijking op één van die regels opnieuw aan een openbaar onderzoek moet onderworpen worden. Bij een verkavelingsvergunning geldt zelfs dat alle mede-eigenaars binnen de verkaveling, per aangetekend schrijven moeten in kennis gesteld worden van de gevraagde wijziging. Zij hebben immers hun perceel of woning gekocht onder strikte voorwaarden van gebruik van hun eigendom. Die regels gelden voor alle eigenaars binnen de verkaveling. Van deze regels afwijken vereist minstens een stilzwijgende instemming. Indien meer dan helft van de mede-eigenaars met gegronde redenen zich hiertegen verzetten kan de gevraagde wijziging niet vergund worden.

Om de juiste planologische context van een terrein te kennen vraag je best een stedenbouwkundig uittreksel aan bij de gemeente. Dat document geeft je zwart op wit welke plannen en bestemming geldig zijn voor jouw perceel. 

Zie ook  
ruimtelijke ordening / wetgeving 
wijzigen van functies  / nevenfuncties.